Boliglån

Hypotenusen er en reell garantirett , som er opprettet for å sikre oppfyllelsen av en forpliktelse (normalt betaling av en kreditt eller et lån ), som gir eieren rett til å realisere verdien av en eiendel , (vanligvis fast ) som , selv om den er beheftet, forblir i eierens makt , og panthaveren kan , i tilfelle den garanterte gjelden ikke er oppfylt innen avtalt løpetid, fremme tvangssalg av eiendelen som er beheftet med pantet, hvem som er dens eier på det tidspunktet. tidspunkt ( reipersecutoriety ) til, med sitt beløp, å foreta betaling av den skyldige kreditten, inntil beløpet oppnådd med tvangssalget fremmet for realisering av de pantsatte eiendelene.

Pantelånet som kontrakt: juridiske kjennetegn

Pantet er først og fremst en reell verdirealiseringsrett , og som sådan er den investert med gjenforfølgelse , men den er født av en kontrakt , slik at det i første omgang, før det registreres i Tinglysningen , med som det er født og får status som en reell rettighet som gjelder mot tredjeparter, er pantet en kontrakt. Egenskapene i begge situasjonene er oppsummert i det følgende.

Som kontrakt :
- Det er en navngitt eller typisk kontrakt , siden den er regulert ved lov .
- Det er en ensidig kontrakt , fordi det kun er panteskyldner som har plikt til å overføre den reelle panteretten til pantekreditor med panteverdi. Kreditor pådrar seg ingen forpliktelse.
- Det er en tilleggskontrakt , fordi den forutsetter eksistensen av en hovedforpliktelse hvis oppfyllelse den sikrer (lån eller kreditt).
- Det er en tyngende kontrakt , som en generell regel, når den gir ekvivalens i ytelser.
Som ekte rett :
- Det er en reell garantirett, det vil si at det er en rettighet som utøves over tingen og ikke med hensyn til en bestemt person, og den utøves ikke indirekte siden panthaver direkte kan sette i gang tvangssalg av pantsatt i tilfellet at panteskyldner ikke overholder forpliktelsen pantet garanterer.
- Det er en fast rettighet , det vil si at den utøves over fast eiendom.
- Det er en tilleggsrett , siden den følger skjebnen til hovedretten som den garanterer, hvis hovedforpliktelsen er ugyldig, er det konstituerte pantelånet ikke gyldig.
- Panteskyldneren mister ikke besittelsen av tingen .
- Det utgjør en begrensning av retten til domene eller eiendom , det vil si at skyldneren kan bruke eiendommen med begrensning av panthaverens rettigheter.

Om den historiske opprinnelsen til boliglånet

Begrepet boliglån er et sammensatt uttrykk, som kommer fra gammelgresk , avledet fra ordene hypo (under) og teka (skuff, boks); det vil si at hypoteka var for grekerne noe som var skjult, det som forble skjult under skuffen, siden det ikke er noen ytre tegn på dens eksistens, da det ikke innebar kravet om besittelse til fordel for panthaver som skal stiftes. Den pantsatte eiendommen tilhører fortsatt, og er fortsatt eid av, panthaver.

Til tross for gjeldende regulering og ideen om boliglån er arvet fra romersk lov . Spesifikt, i det gamle Roma var det to hovedmåter å garantere en gjeld, med reell effektivitet:

fiduciaen besto av at debitor overførte cum creditore eierskapet til en eiendel til kreditoren for å garantere gjelden. Denne formen for reell garanti genererte stor mangel på beskyttelse for skyldneren.
plagget eller pignus , med en forskrift som er veldig lik den nåværende .

Den etterfølgende forbedringen ga anledning til, ved anledninger, da skyldneren trengte sine eiendeler for å kunne betale gjelden, at pantet ble avtalt uten eiendomsovergang til fordel for kreditor. Det ble brukt på denne måten slik at utleierne av landet garanterte betaling til leietakeren, og ignorerte jordbruksredskapene deres (som de uansett ville trenge for å fungere, slik at de ikke kunne avstå til kreditoren).

Dette tallet var kimen til det nåværende boliglånet. Men av hensyn til rettssikkerheten, gitt at det på grunn av manglende besittelse forble en skjult belastning, var det ikke før etableringen av panteregnskapskontorene , senere omgjort til eiendomsregistre , at de brakte slutten av pantet som en skjult charge. , gjennom registreringspublisitet, da det begynte å bli brukt på en generalisert måte, som en stor katalysator for territoriell kreditt .

Boliglånsklasser

Det finnes to typer boliglån, frivillige og nødvendige. De er frivillige de som utgjøres av skyldnerens spontane vilje, eller for å oppfylle en forpliktelse pålagt av eieren av eiendelene som er pantsatt. Nødvendig pant foreligger når den er stiftet for å følge en lovbestemmelse. [ 7 ]

Nødvendig drift av et boliglån

Den garanterte forpliktelsen (vanligvis lån eller kreditt ) forveksles ofte med selve garantien (pant), og konseptet og dynamikken til det garanterte lånet blandes med boliglånet som sikrer tilbakebetalingen. Det ville vært noe sånt som om vi blander bilen med reparasjonsforsikringen : begge går sammen, men de er forskjellige ting. Derfor er det nødvendig å huske på at selv om de går hånd i hånd, er kreditt og boliglån forskjellige juridiske transaksjoner. I denne forstand, basert på det foregående, og som en garantiinstitusjon, er pantet en reell rettighet som er stiftet ved hjelp av en offentlig kontrakt, (i Spania offentlig skjøte hos en notarius publicus ), og det, siden det ikke innebærer overføring av besittelse av gjenstanden til samme krever lovene, i tillegg til innvilgelsen av det nevnte offentlig skjøte , når det gjelder fast eiendom , at pantet også registreres i tinglysningen - et vesentlig krav for pantet å bli født og bli effektiv mellom partene og mot tredjeparter - etter hvis perfeksjon vil dens eksklusive funksjon utelukkende være å tjene som garanti for en pengegjeld, eller en annen evaluerbar forpliktelse, siden boliglånet er en tilleggsvirksomhet til en annen at det forsikrer, regnet som hovedvirksomheten . Realisasjonen av den pantsatte eiendelen må foretas ved å auksjonere den i en notarial- eller rettsauksjon , innledet av en forespørsel til debitor og et krav og en foreløpig tvangsfullbyrdelse mot panteskyldneren når det er blitt pålitelig begjært, og også, der det er hensiktsmessig, etter samme prosess mot ikke-debitor-panthaver og mot tredje eier av pantsatte eiendeler. På sin side, sett fra skyldnerens side, for eieren av den pantsatte eiendommen, er pantet en belastning som reduserer verdien av nevnte eiendom.

Elementer

Elementene i boliglånskontrakten er tre: personlig, formell og reell.

Personlig er det to parter involvert: Konstituenten (debitor eller tredjepart) av boliglånet, som må overholde gjelden, og panthaveren.
Formell, pantekontrakten må være skriftlig. I noen land krever det at kontrakten er formalisert eller notarisert og registrert i eiendomsregisteret (når det gjelder fast eiendom).
Real, de virkelige elementene i boliglånet er: de pantbare eiendelene og kredittene som kan garanteres med et boliglån.

Prinsipper

Spesialitet.
Udelelighet.
Reklame.

Reell panterett

Eventuell og utsatt rett til besittelse av tingen.
Rett til å disponere tingen.
Rett til betalingspreferanse.

Den sikrede hovedforpliktelsen

Vanligvis består den garanterte forpliktelsen av plikten til å returnere en innvilget kreditt , eller et levert lån , pluss tilleggsansvaret som følger av besittelsen, som er avgrenset ved hjelp av tre grunnleggende parametere:

Kapitalen (eller hovedstolen ), som er summen av penger lånt ut av kreditor til panteskyldneren. Kapitalbeløpet som debiteres er vanligvis mindre enn realisasjonsverdien av den pantsatte eiendelen, slik at den kan svare på kapitalen og oppnå løsende effekt i den offentlige auksjonen, i tilfelle manglende betaling av hele eller deler av kreditt eller lån debitert. .

Begrepet , som er tiden det vil ta å returnere kapitalen og dens tilbehør. Tilbakebetalingen av lånet skjer gjennom periodiske betalinger (vanligvis månedlige), inntil den forespurte kapitalen er tilbakebetalt pluss alle renter som er akkumulert i løpet av avtalt tid for å tilbakebetale hovedstolen.
Renten , som angir en årlig prosentandel som må betales til boliglånskreditor (bank, sparebank, finansselskap eller privatperson) som kapitalgevinst.

Renten kan igjen være:

Fast: Beholder verdien gjennom hele låneperioden.
Variabel: Verdien vurderes med jevne mellomrom for å tilpasse verdien til den nåværende tilstanden i økonomien. Vanligvis brukes en økonomisk indeks, for eksempel Euribor , Libor eller IRPH , som legges til en differensial slik at renten på boliglånet alltid er høyere enn referanseindeksen.

Når de tre foregående parameterne er kjent, er det mulig å utføre beregningene for å vite hva bankens inntjening vil være for å innvilge lånet og hva som vil være avdraget som må betales månedlig frem til det er amortisert (tilbakeføring av pengene til bank).

Amortiseringssystemer

Det er ulike måter å betale tilbake eller tilbakebetale kapitalen og renter på lånet. De mest kjente er:

det franske systemet
det amerikanske systemet
det tyske systemet

Fransk system

Den vanligste modellen er den franske modellen . I dette systemet er avdragene faste, med mindre renten er variabel. I så fall vil det være nødvendig å gjenta beregningene hver gang renteverdien gjennomgås, vanligvis en gang i året.

Mesteparten av rentene på lånet betales til utlåner i løpet av de første avdragene av lånet, siden opptjeningen av renter ved hver forfall beregnes utelukkende basert på to variabler: renten som er brukt og kapitalen i påvente av amortisering. Ved å skylde et større beløp i begynnelsen av lånet, betales det derfor mer renter ved hver avdragsforfall, og etter hvert som kapitalen amortiseres, vil den månedlige påløpingen av renter være mindre.

Dette betyr ikke at det med det franske systemet i begynnelsen av lånet kun betales renter (en ganske utbredt myte), og det er heller ikke alltid sant at i begynnelsen avsettes mesteparten av avdraget til renter (hvis nedbetalingstiden er kort) og renten er lav, fra første avdrag mer amortisering enn renter ville blitt betalt).

Beregning av det juridiske periodiske gebyret i Spania (TAE)

I Spania, for boliglån, er det tillatte tilbudet med det franske amortiseringssystemet og renter basert på en årlig APR. Deretter et eksempel på en fast rente, som resulterer i samme månedlige avdrag gjennom hele amortiseringen:

Vi har kapitalen til kontrakt, den årlige ekvivalentsatsen (APR) og antall månedlige betalinger. Vi beregner den gjennomsnittlige kapitalen (MediaCapital) mellom løpetidene for å betale den: kapital/måneder. Vi beregner semisummen av middelkapitalen og selve kapitalen: (MeanCapital+Capital) / 2. Vi beregner renten for årene (InteresAños) ved å ta APR-prosenten av Semisuma og multiplisere med antall år: Semisuma/100 * APR: År. Summen som skal betales utsatt er Semisuma pluss renter for årene: Semisuma+InteresAños. Det månedlige avdraget er hentet fra summen som skal betales delt på antall måneder: TotalPagar/NrMonths. numerisk eksempel Startdata: kapital (100 000), APR (6%), månedlige betalinger (300 måneder = 25 år) Gjennomsnittlig kapital: 100 000 / 300 = 333,33 Semisum: (333,33 + 100 000) / 2 = 50 166,66 Renter for år: (50 166,66 / 100) * 6 * 25 = 75 250 Totalt som skal betales utsatt: 50 166,66 + 75 250 = 125 416,66 Månedlig avgift: 125 416,66 / 300 = 418,06

For å få den totale kostnaden for boliglånet, er det vanligvis nødvendig å legge til prisene på: taksering og registrering, kontrakt og registrering, dokumenterte handlinger Skatt og forvaltning, forsikring knyttet til eiendommen, notarius publicus og dens registrering, nødvendig levetid forsikring, og eiendomsoverdragelsesskatt (beregnet av prisen på eiendommen). Långiverne plikter å oppgi alle disse konseptene i de skriftlige tilbudene, konsepter som betales ved inngåelse av kontrakt og kjøp.

Beregning av periodisk avgift (andre)

For å beregne avdraget som må betales periodisk til banken, brukes følgende formel:

Quota={\frac {capital\cdot inter{\acute {e}}s}{100\cdot (1-(1+{\frac {inter{\acute {e}}s}{100}})^{ {-begrep}})}}

Merk: -termfaktoren i formelen er en eksponent, ikke en subtraksjon.

Renten må være den verdien (i %) som brukes i hver periode.

Simuleringseksempel på et månedlig boliglån med fransk amortiseringssystem

For for eksempel å beregne avdraget på et boliglån på 100 000 kapitalenheter, med en 15-års løpetid og en fast rente på 1,605 % per år der innbetalinger skjer månedlig, bruker vi følgende beregninger:

Ettersom utbetalingene er månedlige starter vi med å beregne løpetiden uttrykt i måneder og den månedlige renten

Term\ (om\ {\mathrm {måneder}})=15\cdot 12=180\ {\mathrm {måneder}}

Månedlig rente ved å bruke formelen til mange ekvivalenter:

1+i=(1+i_{k})^{k};

1+0,01605=(1+i_{{12}})^{{12}};

i_{12}=0,0013277607=0,13277607\%(omtrent)

Gebyret som skal betales månedlig vil være:

Odd={\frac {100000\cdot 0.13277607}{100\cdot (1-(1+{\frac {0.13277607}{100}})^{{-180}})}}=624.95249 \

Beregn nå hvilken del av dette gebyret som er dedikert til å betale renter og hvilken annen del som er dedikert til å redusere gjelden til banken. Den første måneden foretas fordelingen som følger:

Gebyr\ rente=100 000\cdot {0.0013277607}=132.77607\

Amortiseringsavdrag {\acute {o}}n=624.95249-132.77607=492.17642\

{Capital\ outstanding}=100000-492.17642=99507.82358\

Fra og med den andre måneden vil renten bare bli brukt på den utestående kapitalen, med hvilken brøkdelen av avdraget som er dedikert til å betale renter vil reduseres, og delen som er dedikert til å amortisere kapitalen vil øke.

Ved slutten av lånet vil vi ha betalt banken 180 avdrag på 624,95249, så summen som betales til banken for å gi lånet vil være:

{Total\ paid\ as\ interest}=180\cdot 624.95249-100000=12491.44878\

Hvis renten var variabel i stedet for fast, utføres simuleringen på samme måte og gjentas året etter, og oppdaterer verdiene av renten, utestående løpetid og utestående hovedstol.

Demonstrasjon av den månedlige beregningen

Av pantelånets samlede kapital ( ) betales et fast avdrag i hver periode ( ), som består av: $P$ $en$

renter på kapital som ennå ikke er amortisert,
et beløp øremerket tilbakebetaling av lånet

Det vil bli tatt som: $z$

z=1+{\frac {r}{100}}\,

Husk at siden det foretas en beregning for hver betalingsperiode, siden den angitte renten normalt er årlig, er det nødvendig å konvertere den til en rente som tilsvarer betalingsfrekvensen (vanligvis måneder), siden renten alltid er den. skal uttrykkes i samme tidsenhet som betalingsfrekvensen (betales den en gang i året vil renten være årlig, betales to ganger vil renten være halvårlig...). For 1,605 % sammensatt årlig, vil tilsvarende månedlig rente være:

1+i=(1+i_{k})^{k};

1+0,01605=(1+i_{{12}})^{{12}};

i_{{12}}=0,001327761

Der k er kapitaliseringsfrekvensen, det vil si antall ganger rentene akkumuleres til kapital for å produsere nye renter i løpet av en periode. Hvis vi vurderer tidsperioden på ett år, med årlig rente vil k være lik 1, med halvårlig rente, vil k være lik 2, med kvartalsrente vil k være lik 3 og så videre.

I tilfelle det er en enkel rente (i bruk i bankpraksis) vil den månedlige renten tilsvarende vår rente på 1,605 % være:

i_{k}={\frac {i}{k}}\

i_{{12}}={\frac {0.01605}{12}}\

i_{{12}}=0,0013375

Til å begynne med er boliglånets kapital ( ), renten ( ), og den totale løpetid som boliglånet skal betales ( , tilsvarende antall perioder; måneder, normalt) kjent. $P$ $r$ $n$

Det er interessant å bestemme kvoten ( ) for hver periode (måned). $en$

På denne måten skylder banken i hver periode:

kapitalen ikke returnert før det øyeblikket,
pluss påløpte renter til fordel for banken oppnådd på kapitalen som ennå ikke er returnert,
minus betalingen som ble gjort ved slutten av denne perioden ( , beløpet som skal finnes). $en$

Derfor, ved slutten av den første perioden, skylder banken:

d_{1}=P\cdot za\,

Deretter blir beregningene gjort på hva som er skyldig frem til det øyeblikket:

d_{2}=d_{1}\cdot za=\,

\qquad \qquad (P\cdot za)\cdot za=P\cdot z^{2}-a\cdot za\,

d_{3}=d_{2}\cdot za=\,

\qquad \qquad (P\cdot z^{2}-a\cdot za)\cdot za=P\cdot z^{3}-a\cdot z^{2}-a\cdot za\,

Og fortsetter slik, ved slutten av siste periode ( ), og derfor har du gjort opp gjelden med banken (den siste betalingen tilsvarer det som skyldtes på det tidspunktet pluss renter ( )), er ingenting skyldig: $n$ $en$ $d_{{n-1}}\cdot z$

d_{n}=0=d_{{n-1}}\cdot za=\,

\qquad \qquad P\cdot z^{n}-a\cdot (z^{{n-1}}+z^{{n-2}}+...+z+1)\,

d_{n}=0=P\cdot z^{n}-a\cdot (\sum{k=0}}^{{n-1}}z^{k})\,

Siden det siste leddet tilsvarer en geometrisk progresjon , kan det reduseres til:

d_{n}=0=P\cdot z^{n}-a\cdot ({\frac {z^{n}-1}{z-1}})\,

Og clearing , betalingen per periode, som er det vi var interessert i å finne ut: $en$

a={\frac {P\cdot z^{n}\cdot (z-1)}{z^{n}-1}}\,

Denne formelen kan reduseres ytterligere ved å dele teller og nevner med , og erstatte den første formelen: $z^{n}$ $z$

z=1+{\frac {r}{100}}\,

a={\frac {P\cdot (z-1)}{1-z^{{-n}}}}={\frac {P\cdot (1+{\frac {r}{100}}- 1)}{1-(1+{\frac {r}{100}})^{{-n}}}}={\frac {P\cdot ({\frac {r}{100}})} {1-(1+{\frac {r}{100}})^{{-n}}}}={\frac {P\cdot r}{100\cdot (1-(1+{\frac { r}{100}})^{{-n}})}}\,

Husk at det er det periodiske avdraget, kapitalen, antall avdrag og renten for hver periode: $en$ $P$ $n$ $r$

Quota={\frac {capital\cdot inter{\acute {e}}s}{100\cdot (1-(1+{\frac {inter{\acute {e}}s}{100}})^{ {-begrep}})}}\,

Amerikansk system

I dette systemet betales renter med jevne mellomrom. Kapital betales ikke i avdrag. Summen av den lånte kapitalen kanselleres i en enkelt betaling ved slutten av kredittens totale løpetid. Siden kapitalen ikke betales periodisk, men kun renten, er avdragene konstante.

Tysk system

I dette systemet utgjøres verdien av avdragene av en konstant amortisering av kapitalen pluss renter (beregnet på gjeldens saldo). I dette systemet synker kvotene.

Ytterligere varianter

Lån i flere valutaer

I disse boliglånene kan pantelånet eller kreditten betales i en av flere valutaer som kan velges av panthaver (valutaen i landet der det er signert trenger ikke nødvendigvis å være inkludert, men det anbefales at dette alternativet ikke er inkludert. mangler). Normalt har de valgte valutaene vært de som har lav rente sammenlignet med den lokale valutaen, slik som japansk yen eller sveitserfranc mot euro i landene i eurosonen. Dette fører til at månedsbrevet varierer nedover dersom renten på utenlandsk valuta er lavere, men siden finanskrisen i 2008 er det viktigere å ivareta variasjonen som kapitalen i påvente av amortisering kan lide på grunn av effekten av variasjonen i valutakursen, så det er praktisk å få råd av en ekspert på boliglån i flere valutaer, både når det gjelder aspekter knyttet til den operasjonelle styringen av lånet og de kontraktsmessige aspektene ved selve instrumentet. Dette vil gjøre det mulig å foreta valutaendringer fra tid til annen for å dra nytte av den mest gunstige valutaen i hver periode, mens flervalutapantet er et i hovedsak spekulativt instrument som skal forvaltes med stor forsiktighet. For utenlandsk valuta vil referanserenten være den som er satt i London -markedet , kalt LIBOR . Når valutakursen mellom valutaer spiller inn, varierer det månedlige avdraget ved hvert utløp med bevegelser som til og med kan være svært viktige, både for eller mot panthaver, så denne typen boliglån anses som et risikoprodukt. Vi kan forstå det bedre med et eksempel: Signering av et lån på 150 000 euro på et tidspunkt da euroen er verdt 162,3 yen; kapitalen vil være 24 345 000 yen. Hvis prisen på euroen etter signering faller til 152,3 yen og gjelden måtte gjøres opp, ville det trenges 159 849, det vil si at gjelden ville ha økt med 9 849 euro og hvis det hadde vært omvendt, dvs. euroen ville stige med valutakursen til 172,3 yen, gjelden ville blitt redusert til 141 294, eller hva som er det samme, det ville vært en besparelse på 8 705 euro uten å ha foretatt nedbetalinger.

Økende eller geometrisk progresjonslån

Økende eller geometriske progresjonslån er en type boliglån der mengden av avdragene som skal amortiseres vokser over tid basert på en prosentandel definert i kontraktsinngåelsen og som vanligvis brukes i årlige gjennomganger. Det er en type boliglån som, selv om den ikke har vært like kommersialisert som andre typer kontroversielle boliglån (f.eks. etasjeklausul, multivaluta, irph, etc...), har påvirket en viktig del av samfunnet. Denne typen boliglån har blitt markedsført spesielt i krisetider og med personer hvis inntektsforventning var økende over tid, takket være en bedre situasjon i arbeids- og sosialmiljøet eller takket være større faglig progresjon. Markedsføringen av boliglånet ble på denne måten tilbudt som et boliglån tilpasset den økonomiske kapasiteten i hvert øyeblikk. Nylig har det blitt reist søksmål for å annullere denne typen boliglån med påstand om at underskriverne var uvitende om implikasjonene av det voksende boliglånet og deres fremtidige forpliktelser, med tillegg til at mange boliglån ble signert med variabel rente og det gjør det umulig å vite nøyaktig tidsplanen for betalinger for å tilfredsstille.

De siste årene har det vært de første rettsavgjørelsene mot voksende boliglån på grunn av manglende åpenhet med kundene og for å være i strid med god tro, ved å utnytte boliglåneiernes mangel på finansiell kunnskap. Av denne grunn og i påvente av massive krav, har fordringstjenesten til Bank of Spain bedt bankenheter om å inngå avtaler med sine kunder om å tilby dem konvertering av det voksende eller geometriske boliglånet til et konvensjonelt boliglån, med en amortisering basert på fransk system.

Til slutt er det viktig å påpeke at før du fremsetter et krav til banken, utføres en beregning av beløpene som er betalt og som skal betales med de økende boliglånsbetingelsene og med de franske amortiseringsbetingelsene, siden hvis det økende boliglånet er nylig, er veldig det kan ha blitt betalt mindre enn det som ville tilsvare det franske systemet. I dette tilfellet vil en endring av boliglånsmetoden innebære en førstegangsbetaling. [ 8 ]

Boliglån og renter i Spania

Det er viktig å ikke forveksle begrepene boliglån og boliglån , og selv om de noen ganger brukes om hverandre, er de begreper som bør skilles. Pantelånet eller kreditten er et finansielt produkt som består i at en finansinstitusjon låner ut penger til kunden mot å betale tilbake hele det lånte beløpet pluss renter innen en viss periode gjennom periodiske avdrag, og enheten har reell garanti for en eiendom. Den reelle garantien på eiendommen er det såkalte pantelånet og med det sikrer du at du ikke taper de lånte pengene. [ 9 ]

I Spania var omtrent 93 % av spanske boliglån boliglån knyttet til lån med variabel rente, mens gjennomsnittet i Europa ligger på 53 %. Dette gjør det spanske boliglånsmarkedet spesielt følsomt for endringer i Euribor , som stammer fra endringer i den europeiske sentralbankens renter . Banco Santander anslår at boliglån som ble formalisert før 2002 er 20 % av de på markedet i 2008 . Banco Bilbao Vizcaya Argentaria er på sin side den som har gitt det største antallet offentlig beskyttelseslån for å finansiere VPO- boliger , hvis rentesatser så langt har prestert utenfor markedet.

I Spania er ettårige Euribor den indeksen som er mest brukt for å referere til boliglån med variabel rente, og IRPH har blitt brukt i mindre grad .

Selv om IRPH og Euribor er både lovlige og offisielle indekser, har mange innbyggere anlagt søksmål mot bruken av IRPH i boliglånene sine, siden denne indikatoren er over Euribor med en betydelig forskjell, noe som fører til en større økning i kostnadene av boliglån, boliglån referert til denne indeksen.

I boliglån med variabel rente må kunden være klar over utviklingen av referanseindeksen, det være seg IRPH eller Euribor, og det er tilrådelig å bruke simulatorer eller kalkulatorer for boliglånsgjennomgang som gjør det mulig å forutse neste endring i avdraget etter den nye gjennomgangen av boliglånet. rente.renter som skal betales på gjeldende boliglån.

Gjennomsnittlig beløp på boliglån i Spania nådde i november 2007 147 018 euro, sonet annerledes, med Madrid-regionen med 217 781 euro som tilbyr det høyeste gjennomsnittet, fulgt av Baskerland med 207 135 euro og tredjeplass Catalonia med et gjennomsnitt beløp på 196.886 euro. [ 10 ]

Utryddelse av boliglån

Forskrifter og situasjon etter land

Subprime boliglånskrisen , som startet i andre halvdel av 2007 og utløste den påfølgende finanskrisen i 2008 og den store resesjonen , har dratt bak seg, selv om det i mindre grad også er en stor eiendomskrise, og fremfor alt mistillit til innbyggerne i enkelte land i bankenheter . I Spania har eiendomskrisen forårsaket mer enn 185 000 utkastelser , over 500 daglige. [ 11 ]

Tyskland

I Tyskland er det bare eiendommen til fast eiendom og de tilsvarende rettighetene, for eksempel overflateretten, som anses som utsatt for pantsettelse . Pant i løsøre er fortsatt ikke innrømmet i tysk lov, hvor det udelte andelspantet til en enkelt eier, eller eneeier ( Bruchteil eines Grundstücks ) ikke har plass, er kun mulig i tilfelle av sameie, eller pro udelt sameie , forskjellig fra spansk lov, hvor det er mulig å pantsette en udelt del av en eiendom, selv om det er en eneeier.

BGB sørger for ulike reelle rettigheter til realisasjon av verdi, ikke alltid tilbehør, og skiller grunngjelden ( avgift som ganske enkelt består av en viss sum penger som må betales for eierskapet til eiendommen ), fra husleiegjelden , ( som en undertype av territoriell gjeld som er, som dette, uavhengig av personlig kreditt : ikke tilbehør).

Når det gjelder forlengelsen av pantelånet, vil det omfatte de separate produktene til gården og andre deler, forutsatt at de med separasjonen ikke er omgjort på grunn av kunst. 954 til 957 i BGB , eid av en annen person enn eieren eller besitteren som eier av den pantsatte eiendommen, samt tilbehøret til eiendommen. Registreringssystemet er basert på den juridiske konfigurasjonen at overføring av fast eiendom når sin fulle effektivitet med registrering selv om det beviser iuris tantum . Tilgang til eiendomsregisteret i Tyskland , av eiendomsrettigheter , er underlagt et restriktivt eller numerus clausus- kriterium , siden bare de eiendomsrettighetene som loven tidligere har utpekt som registrerbare, kan registreres.

USA

I USA , selv om det er forskjellige variabler eller teorier, er pantelånet oversatt med begrepet " pant ", som betyr overføring av en fast rett på fast eiendom , utført av en panteskyldner ( pantgiver ) til en pantekreditor ( panthaver ), for å stå som sikkerhet for oppfyllelse av en forpliktelse, vanligvis betaling av en gjeld dokumentert i et løfte om å betale ( gjeldsbrev ) av panteskyldneren.

Uansett er det en rett til å realisere verdier rundt muligheten for tilegnelse og disponering av fast eiendom , noe som gjør det mulig å gjennomføre en garantioperasjon rundt dem , nærmere oppdragsavtalen enn realisasjonen med prosessuelle midler ad hoc , rettslig eller utenomrettslig.

Det ordinære pantet (vanlig pant ) skal være skriftlig, med angivelse av partenes navn og beskrivelse av den pantsatte eiendommen . Viljen til å utgjøre pantepanteretten på eiendommen uttrykkes, i statene som følger tittelteorien , med ordene convey and warrant , og i statene der panteteorien gjelder , med ordene pant og warrant .

Dokumentet må oppfylle de formelle kravene som kreves av statlig lov for å ha tilgang til registeret. Normalt er det påkrevde kravet bekreftelse av dokumentet, som vanligvis skjer i et enkelt subjektivt vitnesbyrd, gitt for en notarius publicus som griper inn i den forstand å hevde at han kjenner underskriverne og at underskriftene som vises på dokumentet. , er din.

Hovedforskjellen mellom de to majoritetsoppgavene ligger i utførelsesmåten for utlegg av pantet, mens i tittelteoretisk system har panthaveren tittelen ( eiendom ) fordi det har skjedd en formidling (levering eller salg i garanti). I panterettssystemet står vi overfor en enkel heftelse eller avgift pålagt fast eiendom for å sikre en forpliktelse. Derfor, i de statene i unionen der gjeldende lov gir tittelteoretisk karakter til formaliseringen av pantelånet , vil metoden for tvangsfesting hovedsakelig være en slags salgsmakt . ), salg i garanti eller tillitsvalgt som en provisjonsavtale . . I statene i det panterettslige systemet vil imidlertid fullbyrdelse av den reelle siktelsen ( pantrett ) som ble pålagt for garantiformål være nødvendig.

Når det gjelder renten på boliglån , er et stort flertall av nye boliglån fastrente i en periode på 3 til 5 år og de resterende 27 eller 25 årene er variable. Dette forårsaker mange boliglånstap som fører til foreclosures : dommer eller foreclosure-auksjoner og som har ført det amerikanske eiendomsmarkedet til det som ble kalt 2007-kredittkrisen .

For å forhindre levering av boliglån som er vanskelig å inndrive, har mange ideelle organisasjoner knyttet til den amerikanske eiendomsbransjen implementert etiske retningslinjer designet for å definere levering av lån på rettferdige og pålitelige vilkår. [ 12 ]

Spania

Rettslig tvangsprosess

Den juridiske prosessen for rettsfullbyrdelse (tvangssalg ved auksjon) av den pantsatte eiendommen er fastsatt i Spania i artikkel nr. 685 og følgende av Law of Civil Procedure , LEC av 2000, for de tilfellene der panteskyldneren har unnlatt å betale forfallsdatoene som er avtalt for retur av hovedstol og renter på kreditten, eller lånet, levert. Panteaksjonen starter med lovlig krav om igangsetting av panteutøvelsesprosedyren , som også fører til at den ubetalte gjelden blir dyrere på grunn av utgiftene til advokater , advokater og prosedyrerenter for forsinket betaling.

I tillegg, hvis det med realisasjonen av den pantsatte eiendommen ikke er mulig å betale all den akkumulerte gjelden, kan panthaver be dommeren om å pålegge rettsfullbyrdelsen å fortsette mot resten av panthaverens eiendeler (art. 579 i LEC ). I Spania er det prinsippet om dobbel garanti som skyldneren svarer for sin gjeld med alle sine eiendeler (ikke bare de pantsatte) nåtid og fremtid.

Som et resultat av den økonomiske krisen i 2008 ble det generert en stor samfunnsdebatt i landet om tilrådeligheten av å innføre betalingsdato , uten effekt før nå.

Mexico

Vanligvis er kjøp av en eiendom gjort gjennom et boliglån. Denne typen kreditt gis av en bank eller finansinstitusjon som en person kan bruke ved kjøp av en eiendom.

Et boliglån vil alltid være billigere enn et privatlån eller noe annet som er åpent for allmennheten. Renten vil være mye lavere enn for andre kreditter.

For eksempel er renten på et kredittkort i gjennomsnitt 2,0 % per måned, dette innebærer at årsrenten er 26,8 %. Renten på et boliglån varierer fra 9,0 % til 12,0 % per år.

Grunnen til å være en billigere kreditt er fordi betalingsgarantien er eiendommen som kjøpes.

Betalingen av et boliglån er for en lengre løpetid enn for en bil, den vanligste løpetiden er 20 år, men det kan også bes om kortere løpetid. Betalingen skjer månedlig og trekkes fra kontoen knyttet til boliglånet.

Hvert månedlig avdrag vil inkludere betalinger til hovedstolen på lånet og betaling av renter. I tillegg vil noen andre konsepter komme:

Livsforsikring – Dersom det skulle skje noe med låntakeren, betaler denne forsikringen det som gjenstår å betale på boliglånet.
Skadeforsikring – Hvis det skulle skje noe med eiendommen, dekker skadeforsikringen det.
Provisjoner – Det er noen banker som krever månedlige provisjoner.

Gjennom hele boliglånets levetid kan klienten gjøre forskuddsbetalinger til kapital. Disse utbetalingene kan redusere løpetiden som gjenstår å betale eller at de månedlige utbetalingene som gjenstår er lavere.

Rettslig tvangsprosess

Misbruksklausuler i boliglån

Generelt vurderes en misbruksklausul når den pålegges av en part - normalt banken - ved signering av boliglånet. De anses vanligvis som ugyldige, så de har ingen gyldighet, selv om de som er berørt for å hevde rettighetene sine normalt må reise søksmål.

En gulvklausul er en avtaleklausul som fastsetter et minimum som skal betales i avdrag på eiendomspant selv om den alminnelige renten som er avtalt med finansinstitusjonen er lavere eller lavere. [ 13 ] [ 14 ]
Klausuler om ublu forsinkelsesrenter – som overstiger 16 % –: dette er renter som betales for forsinket betaling av boliglån. [ 15 ]
Andre klausuler til fordel for låntakeren. Beskyttelse mot utkastelse og forelukking, loven anerkjenner låntakerens rett til å gjenopprette eiendommen, men det er vanligvis juridiske grenser avhengig av den økonomiske situasjonen til de berørte. Noen ganger kan ikke enheten kastes ut om vinteren eller når familien er i en forlatt situasjon. Avhengig av land er det sosial husleie , mulighet for reforhandling av lånet, og om nødvendig anvendelse av betalingsdasjon , som i tvangsprosedyren kan ramme både panteskriver og kausjonister . [ 16 ]

Se også

Referanser

↑ Boliglånsimulator med tabell over amortisering, kapital og renter.
↑ a b Retten til tilstrekkelig bolig , s. 3 og 4, FN-CESCR
↑ a b Seven Elements of Adequate Housing, FN - rimelig
^ "Siste fiksing - Euribor" (på engelsk) . EMMI . Hentet 20. januar 2016 .
↑ euribordiario.es
↑ daglig Euribor ]
^ Sanchez-medalje, R. (1995). av sivile kontrakter . 14 til. utg., s. 492. Mexico: Porrua.
^ "Hva øker boliglånene" .
↑ Coruna (30. april 2018). "Hva er forskjellen mellom et boliglån og et boliglån?" . Rankia . Hentet 14. august 2019 .
↑ García-Montalvo Papers of Spanish Economy nº109 (2006)
↑ Utkastelser i Spania skyter opptil 517 aviser, juridisk tidsskrift, 29.8.2012
↑ Nahrep Trust Code (2007)
↑ Hva er ordet klausul, på asubanc
^ "Etasjeklausul, i bankimia" . Arkivert fra originalen 24. mars 2014 . Hentet 24. mars 2014 .
↑ "Tusenvis av boliglån kan være ugyldige fordi de inneholder misbruksrenter." 20 minutter , 4/10/2013
^ "BOE.es - Dokument BOE-A-2019-3814" . www.boe.es . Hentet 14. august 2019 .

Bibliografi

Blasco Gascó, FP: Eiendomspant og boliglån . Redaksjonell Tirant Lo Blanch. Valencia , 2000 - ISBN 978-84-8442-110-8 .
O'Callaghan Muñoz, J.: Kompendium av sivilrett. Bind 3 (Eiendoms- og panterettigheter) Redigert av Edersa. Madrid, 2004 – ISBN 84-95748-93-2
García Medina, J.: Pant i byutvikling. Redaksjonell La Ley. Madrid, 2008 - ISBN 978-84-9725-861-6 .
Sánchez Ruiz de Valdivia, I.: Pant og fast eiendom etter destinasjon. Utgiver McGraw Hill. Madrid, 1996.
Sánchez Ruiz de Valdivia, I.: Pant av varer som er underlagt urbaniserings- og byggeprosessen, Editorial College of Property and Mercantile Registrars of Spain 1999.
Sánchez Ruiz de Valdivia, I.: "Pantet utgjøres av en bot (tomt) hvor det er bygninger som ikke er deklarert eller nevnt i stiftelsesbrevet for pantelånet", RCDI, nr. 662, 2000, s. 3097- 3142 .
Sánchez Ruiz de Valdivia, I. og Olmedo Cardenete, M.: Evictions and Foreclosures: a social drama and a legal problem, red., Tirant lo Blanch, Valencia, 2014. ISBN 978-84-9053-457-1
Sánchez Ruiz de Valdivia, I. og Olmedo Cardenete, M.: Mortgage Market and Second Chance for Consumers and Entrepreneurs, ed., Thomson Reus Aranzadi, SA 2015. ISBN 978-84-9098-050-7
García Medina, J.: Nye og spesielle garantiformer i handelen. Systematisk og kritisk studie. Ed. The Law. Madrid , 2009 - ISBN 978-84-8126-209-4 .
Madrid Parra, A.: Boliglånsmarkedet (USA-Spania). Utg. Mortgage Bank of Spain. Madrid, 1988.
Marshall, WD: Boliglån. Grunnleggende og praksiser . Ed. Reston Publishing Company, Inc. Reston. Virginia, 1983, s. 7, 54, 55, 77-80.

Eksterne lenker

Wiktionary har definisjoner og annen informasjon om boliglån .

Wikimedia Commons har en multimediekategori på boliglån .