Matrikkelen er en offentlig institusjon designet for å opprette titler i kraft av offentlig makt og offentlighet om den juridiske statusen til fast eiendom , for å beskytte lovlig ferdsel. [ 1 ]
I eiendomsregisteret erverves domenet og andre reelle rettigheter med tilstrekkelig sikkerhet, og unngår krav. Registerets grunnleggende funksjon er ikke å offentliggjøre handlinger og kontrakter, men å skape uangripelig eierskap i kraft av en offentlig makthandling . [ 1 ]
Historisk sett ble de tradisjonelle sikkerhetsmekanismene foreldet i løpet av 1800-tallet, siden markedet ikke var effektivt hvis det tillot en universell dom for hver transaksjon eller salg, og det kunne heller ikke vente på at bruksfrister ble oppfylt . Det var grunnen til at Eiendomsregister dukket opp inspirert av den tyske modellen, en modell der det spanske registeret er integrert. [ 1 ]
Implementeringen av registre som nye sikkerhetsmekanismer ble ledsaget av opprettelsen av eiendomsregistratoren . De sterke effektene av oppføringene krever en intens inputkontroll, både formell og materiell, som får navnet på kvalifikasjonen og som utgjør Registrarens funksjon. [ 1 ]
Eiendomsregisteret kan også defineres som den institusjonen som, med sikte på å styrke rettslig-eiendomssikkerheten, har til formål å registrere grunnlov, overføring, endring og utryddelse av faste rettigheter over fast eiendom , samt de relative rettsvedtak til kapasiteten til folket og leiekontraktene og opsjonskontraktene. [ 2 ] Studiet av Eiendomsregisteret tilsvarer eiendomsrett .
Romersk lov har tradisjonelt vært ansett som prototypen på det hemmelige systemet i eiendomstrafikken. Nevnte hemmelighold skyldtes forskjellige årsaker, blant dem teknikker som mangel på spredning av dokumentet.
Problemene som ble reist av antakelsene om dobbeltsalg eller salg av eiendommer som gratis, blir beskattet, ble ikke adressert fra et forebyggende synspunkt, men undertrykkende, gjennom tallene fra actio auctoritatis og forbrytelsen stelionage .
I det primitive ius civile ble overføringene av kursiv eiendommer publisert takket være den offentlige karakteren til de nødvendige formene for disse handlingene, som var mancipatio og in iure cessio .
Sammen med de gamle måtene å overføre domenet på, introduseres traditio , som utfører overføringen ved den eneste eiendomsoverdragelsen.
I disse periodene falt mancipatio og in iure cessio ut av bruk og tradisjonen ble generalisert, noe som gjorde eiendomsoverdragelsen til en privat og hemmelig handling. Det er da karakteriseringen av romerretten som et hemmelig system dukker opp, spesielt når overføringen av besittelse åndeliggjøres gjennom de ulike formene for traditio ficta .
Når det gjelder eiendomspant, kjente romerretten heller ikke et offentlighetssystem når det gjelder eiendomspant.
Den primitive formen for reell garanti var trusten , der det ikke var noen offentlighet om panteretten, siden det sanne rettsforholdet mellom partene ble skjult av tillitsmannsvirksomheten.
Senere blir pignus den viktigste sikkerheten. Reklamen var praktisk talt ikke-eksisterende, siden den bare er basert på besittelse, som i seg selv er et fargeløst og abstrakt faktum.
Selv denne bare besittende publisiteten forsvinner helt når pignusen blir pantelån , noe som gjør det mulig å henføre en ting til oppfyllelsen av forpliktelsen uten behov for eiendomsoverdragelse.
På denne måten er pantet et skjult panterett i romerretten , noe som er spesielt alvorlig ved sammenfall av flere panthavere. Denne mangelen på publisitet er anklaget i innrømmelsen av stilltiende pantelån, generelle pantelån og pant i fremtidige eiendeler.
I tillegg til de gamle måtene å overføre domenet på, var det en annonse i insinuatio , som besto av transkripsjon av donasjonen i offentlige registre, utført med inngripen fra sorenskriveren. Hensikten med insinuasjonen var imidlertid ikke publisiteten til overføringen, men ønsket om å forhindre overdrevne donasjoner og fange giverens vilje.
Foreløpig påpekes det at det i romerretten ikke var så mye hemmelighold som det var blitt sagt. Valentinian III gjorde derfor registreringen i kommunearkivet til et vesentlig krav for gyldigheten av et salg.
I tillegg påpekte D'Ors at selv uten stor spredning dukker det opp offisielt registrerte dokumenter ( apud acta ) og kopier ( exempla ) av det samme i den klassiske perioden .
Også Zamora Manzano har vurdert at inngripen fra naboene i overføringene innebar en viss publisitet.
I germansk lov hadde overføringshandlingen konseptuelt to elementer:
Etterforskningen ble utført med full offentlighet og før vitner, og var et vesentlig krav for overføring av juridiske materiell.
Opprinnelig ble dette begrepet brukt for å betegne overdragerens ensidige oppgivelse av besittelse, som et element i overføringshandlingen; senere kom det til å utgjøre en ren erklæring fra overdrageren om å ha forlatt besittelsen, og til slutt erstattet den investitur.
I denne utviklingen skiller øyeblikket der Auflassungen ikke utføres på stedet der gården ligger, ut, men for en domstol, bare ved erklæringer fra partene og den rettslige myndigheten.
Opprinnelsen til selve registerpublisiteten går tilbake til høymiddelalderen , hvor kirker, klostre og store grunneiere pleide å bruke bøker der dokumenter knyttet til eiendom ble kopiert.
På 1100-tallet begynte noen kommuner å føre offentlige bøker, hvor avhendingen av eiendom produsert før kommunestyret ble registrert.
Til å begynne med registrerte bøkene alle avtalene i ren kronologisk rekkefølge. Senere ble de forskjellige typene virksomheter skilt inn i forskjellige bøker. Og til slutt, i noen kommuner, var det vanlig å sende alle merknadene som refererte til en eiendom på samme sted i boken, og dermed fremstå som det virkelige foliosystemet .
Opprinnelig var bøkene verdt som et enkelt vitnesbyrd eller bevis for hva de inneholdt. Bare noen få steder, og fra 1400-tallet, ble inskripsjonen en del av selve overføringsvirksomheten vurdert.
Mottakelsen av romersk lov i Tyskland forvrengte systemet ved å introdusere overføringen gjennom tradisjon uten form eller bestemt høytidelighet.
Fram til 1700-tallet var det en rekke rettighetsoverførings- og reklamesystemer; men fra og med den tiden ble det nødvendig å etablere et kapitalmarked med territoriell garanti og å avklare godsets skattesystem. Av den grunn ble matrikkelen generelle på slutten av 1700-tallet, først som panteregister og senere som autentiske eiendomsregistre.
Som fjerntliggende antecedenter for generell eiendomsannonsering kan følgende fremheves:
Pragmatikken fra 1539 ble diktert av Carlos V , og ble brukt i Castilla, men ikke i kronene i Aragon og Navarra.
I kraft av dette ble det opprettet en bok i hver by, by eller jurisdiksjonssjef der folketellinger, skatter og pantelån ble registrert, forutsatt at kontraktene om slike avgifter som ikke var registrert ikke ville være autentiske, og de kunne heller ikke bedømmes ifølge dem, og de ville heller ikke skade en tredjepart.
Pragmatikken ble systematisk brutt av domstolene, som forble trofast mot det romerske systemet.
Felipe V beordret oppfyllelsen av pragmatikken fra 1539 med den fra 1714, mens han opprettet registeret alle steder, enten de var jurisdiksjonssjefer eller ikke.
Som i resten av Europa, på slutten av 1700-tallet føltes behovet for et panteregister også i Spania, noe som ga opphav til kontorene eller panteregnskapskontorene, godkjent av Pragmatics av 1768, og som var i kraft til institusjon for det nåværende registeret i 1861.
Regnskapskontorene ble opprettet i alle partilederne og i dem ble det registrert:
Erkjennelsen av disse handlingene var et nødvendig krav for at dokumentene kunne være autentiske i og utenfor retten. Dette var imidlertid begrenset til de angitte panterettene og panterettene, siden det ikke var fastslått noe om eiendomsoverdragelsene.
I forhold til boliglånsprinsippene :
Setene ble fordelt etter år, og regulerte omstendighetene nøye.
Pragmatikken gjaldt i hele Spania, bortsett fra i Catalonia og Navarra. Likevel:
Disse disposisjonene utvidet kontoret til å ta domeneoverføringer til etterretning og etablerte at kontoret ble holdt av eiendommer, og etablerte en slags ekte folio, og også et duehus.
I tillegg, fra et skattemessig synspunkt, representerte de begynnelsen på samarbeidet mellom registeret og statskassen i saker knyttet til gjeldende skatter på overføringer og dokumentariske rettsakter og arv og donasjoner.
Innen komparativ rett finnes det forskjellige tinglysingssystemer eller pantesystemer (en mer spesifikk betegnelse enn "systemer for juridisk bestilling av fast eiendom", som på grunn av sin for store bredde gir seg selv til forvirring).
De kan hovedsakelig skilles:
I den tyske rettsorden er registrering i registeret obligatorisk for at eiendomsretten skal overføres. Salgskontrakten krever denne formaliteten slik at den er oppfylt i sin helhet .
Eiendomskonservatorene , i Chile, er advokater , trosministere , med ansvar for å ivareta og oppdatere eiendomskonservatoriets journaler for å opprettholde historien til eiendommen og gi full publisitet til heftelser som kan påvirke eiendommen. Den studerer lovligheten og gir gyldighet til eiendomstitler, vurderer registrering som et krav, bevis og garanti for besittelse .
Eiendomsregistrene i Spania avhenger av justisdepartementet . Alle saker knyttet til dem er overlatt til Generaldirektoratet for registre og notarius publicus . [ 3 ]
Hele Spanias territorium er delt inn i valgkretser, kalt Mortgage Districts. Hvert boliglånsdistrikt har et eiendomsregister, ansvarlig for en registrar, som tilhører Corps of Property, Mercantile and Movable Property Registrars of Spain .
Alle registrarene i Spania er integrert i College of Property and Mercantile Registrars of Spain .
Registrarene er ansvarlige for å føre følgende registre:
I Frankrike eksisterer to registreringssystemer side om side: det generelle, kalt Services de la publicité foncière (tidligere Conservations des hypothèques ), [ 5 ] med begrenset kvalifikasjon og overvåket av økonomi- og finansdepartementet ( Ministére de l'Économie et des Finances ) og gjeldende i de franske avdelingene Bas-Rhin, Haut-Rhin og Moselle kalt Livre foncier .
I Hellas er det ingen reell matrikkel bortsett fra i øygruppen Dodekanesene som var okkupert av Italia fra 1912 til slutten av andre verdenskrig og som er styrt av italiensk lov. [ 6 ]
General Property Registry (RGP) er den guatemalanske institusjonen hvis formål er registrering, merknader og kansellering av handlinger og kontrakter knyttet til eierskap og andre reelle rettigheter over identifiserbar eiendom og personlig eiendom. Deres dokumenter, bøker og handlinger er offentlige.
Det offentlige eiendomsregisteret i Mexico er en institusjon designet for å registrere, gjennom registrering, titlene som eierskap, besittelse og andre reelle rettigheter over fast eiendom erverves, overføres, modifiseres, beheftet eller oppheves av; alle dokumenter knyttet til handlinger eller kontrakter som sannsynligvis vil ha noen ettervirkning på området for reelle rettigheter; grunnloven av familiens arv; private veldedighetsstiftelser, og generelt titlene som loven beordrer skal registreres (artikkel 2999 til 3004 i Civil Code for Federal District). [ 7 ]
Det offentlige registeret gir sikkerhet og rettssikkerhet for å ha rettsvirkninger mot tredjeparter og dermed ivareta informasjonen til registeret og til de som er forpliktet til å respektere rettighetene som genereres av dem; og for dette er den aktuelle enheten styrt av et regelverk som består av ulike lover og forskrifter. Denne avhengigheten lar oss se den juridiske statusen til eierskap og besittelse av fast eiendom; noen rettsakter om løsøre, begrensninger og heftelser som begge er underlagt, og om endring og stiftelse av kommersielle og sivile foreninger.
Det offentlige registeret i Panama var en av de første institusjonene som ble født med republikken. Opprettet ved lov nr. 13 av 27. januar 1913 som en avhengighet av departementet for regjering og justis, under den første administrasjonen av Dr. Belisario Porras. [ 8 ]
I Storbritannia er det ikke noe enkelt registreringssystem, og kan skille det nåværende i England og Wales , det i Skottland og det i Nord-Irland . På samme måte, i britiske oversjøiske territorier som Gibraltar , gjelder deres egne systemer. [ 9 ]
I Ecuador har hver by sin eiendomsregisterbygning, som foreskrevet i registerloven, dette er en del av de eksklusive myndighetene til de desentraliserte myndighetene som er kommunene. I eiendomsregistrene registreres ikke bare fast eiendom, men også ekspropriasjon fra kommunene som delegerer mye til eksklusiv bruk av offentlig fellesareal f.eks: markeder, kirker, grøntarealer mv. For hver prosedyre er det en verdi pålagt prisen i henhold til partiet som skal registreres. [ 10 ]